Enfin! Les retards sont terminées et votre éviction va à la vente. Le syndic demande pour les instructions d'appel d'offres. Le grand total dû sur votre prêt (un premier acte de fiducie) est 575 000 $. La valeur de la propriété est de 500.000 $. Voulez-vous ouvrir les enchères à 575 000 $? Ce pourrait être une grosse erreur. Étonnamment, de nombreux prêteurs et réparateurs autrement sophistiqués, y compris les grandes banques, sont complètement inconscients de ce problème.
A l'extrême opposé, il est un autre défi.
Il se produit quand un prêteur /réparateur qui l'on doit 575 000 $ ouvre les enchères à une somme minime, comme 2000 $, qui n'a pas de relation avec les fonds propres mis aux enchères.
Il ya de sérieux problèmes avec l'autre approche. Les bonnes nouvelles - soit un ensemble de problèmes peuvent être évités avec quelques procédures relativement simples
Les offres de crédit complet - Le problème:.
Si 575 000 $ est le total de votre capital et les intérêts courus, les frais de retard et d'autres frais et les coûts, et la propriété revient à vous en tant que bénéficiaire après vous offre de crédit que de quantité, vous êtes réputés avoir été «intégralement payé." Ayant tout juste acquis une maison 500 000 $ en échange d'une dette 575 000 $, vous (et notamment vos investisseurs) ne voudront pas de considérer cet arrangement comme «paiement intégral.
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Il peut y avoir d'autres façons de recueillir sur votre billet, tels que les produits d'assurance, le produit de réclamations d'assurance de titres, loyers, personnel la propriété, ou des paiements d'un garant, si il ya un. Mais si la propriété est revenue à vous dans un scénario complet de l'offre de crédit, les fournisseurs de titre ou de l'assurance des risques, garants, et quelqu'un d'autre vous l'intention de poursuivre vos pertes seront point que vous étiez déjà au fait «payé en entier," quand vous avez acquis la propriété en échange d'une offre de crédit complet.
Tout montant que vous créditez offre à la vente de la fiduciaire est déduit du montant total dû. L'acquisition de la propriété pour une offre de crédit plus faible, (100 000 $, par exemple) se réserve le droit de poursuivre d'autres partis pour la partie impayée de la dette
L'autre problème -.
"Les offres d'ouverture minimal"
< p> Le terme "des offres d'ouverture minimales," se réfère à l'ouverture des soumissions qui ont aucun rapport avec la valeur du bien ou de l'éq